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Lorsque l'on vend un bien immobilier, il peut être nécessaire de purger le droit de préemption urbain (DPU) dont peuvent bénéficier certaines personnes publiques, telles que la commune. C'est alors le notaire chargé de régulariser la vente qui s'en occupe. Mais lorsque le bien immobilier est détenu par le biais d'une société civile immobilière (SCI), l'intervention du notaire en vue de céder les parts de la SCI n'est pas obligatoire. Celui qui se charge de la cession des parts de la SCI doit alors prendre garde à bien purger le DPU le cas échéant. Le DPU est la faculté accordée à une personne publique d'acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, le bien immobilier mis en vente. La personne titulaire dudit droit de préemption se substitue alors à l'acquéreur. Lorsque ce droit de préemption existe, il est impératif de le purger. A défaut, la vente du bien immobilier encourt la nullité pendant une durée de 5 années à compter de la publication de l'acte de vente. En cas de vente d' un bien immobilier, le notaire fait le nécessaire pour purger le DPU.
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Les coassociés doivent accepter l'entrée du nouvel associé dans la société. Une difficulté apparait donc: comment faire coexister le régime du droit de préemption (droit public) avec celui de l'agrément des coassociés (droit privé)? En effet, permettre aux autres associés (non-cédants) de la société de s'opposer à ce que l'entrée du titulaire du droit de préemption qui préempte une majorité des parts sociales de sociétés civiles immobilières, revient à vider substantiellement l'effet du droit de préemption urbain. Il suffirait alors aux associés de refuser l'agrément du nouvel associé (commune ou EPCI qui exerce son droit de préemption) pour s'opposer à la cession des parts sociales et se voir ouvrir un « droit de rachat » du bien préempté. Cette question n'est pas encore réglée par le législateur. Il semblerait logique que cet agrément soit écarté en pareil cas, eu égard à l'exercice d'une prér gative de puissance publique. On constate donc que le droit de préemption urbain appliqué aux cessions de parts sociales de SCI, bien qu'inscrit dans notre législation mériterait d'être adapté et spécifié.
Par Me Quentin DELAFRAYE | 02 Mar 2020 Droit de préemption urbain et cessions de parts de SCI L'application du droit de préemption urbain aux cessions de parts sociales de société civile immobilière (SCI) est le fruit d'une évolution législative relativement récente, dont la dernière modification a été apportée par la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l'article L 213-1 4° du Code de l'urbanisme. QUEL EST LE CHAMP D'APPLICATION DU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN APPLIQUÉ AUX CESSIONS DE PARTS SOCIALES DE SCI? La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue élargir considérablement le champ d'action du droit de préemption urbain. Les parts de sociétés civiles immobilières échappaient autrefois naturellement au DPU, puisque ce droit n'avait vocation à s'appliquer qu'aux immeubles et non aux meubles. L'objectif pour le titulaire du droit de préemption (communes ou établissements publics de coopération inter- communales) étant de pouvoir appréhender le foncier détenu par une telle structure sociétaire.